リサーチャー
大企業の調査員 (すけさん)
一生に一度の家づくり。発信する情報に責任を持つため、不動産とお金の知識を体系的に学びました。
■宅地建物取引士・FP3級 合格(2025年度)
■住まいの窓口/おうちキャンバスへの独自取材・相談経験あり
■スーモカウンター/家づくりのとびらへの相談経験あり
「関東で家を建てたいけど、土地が高すぎて無理…」と諦めていませんか？ 実は、都心から1時間〜1.5時間圏内でも、坪単価10万円以下で買える「穴場エリア」は存在します。
今回は、ネット上の「売り出し価格（希望価格）」ではなく、国土交通省の「実際に取引された価格（実勢価格）」の膨大なデータを、私がプログラムで解析。
関東で土地が安いランキングTOP10
大企業調査員国土交通省 不動産取引価格情報(2023年)に基づき整理したデータを紹介します！
| 順位 | 都道府県 | 市町村 | 坪単価 |
|---|---|---|---|
| 1 | 茨城県 | 坂東市 | 約 2.7 万円 |
| 2 | 埼玉県 | 比企郡吉見町 | 約 3.4 万円 |
| 3 | 茨城県 | 稲敷郡美浦村 | 約 3.4 万円 |
| 4 | 埼玉県 | 熊谷市 | 約 3.9 万円 |
| 5 | 埼玉県 | 比企郡ときがわ町 | 約 4.1 万円 |
| 6 | 茨城県 | 猿島郡境町 | 約 4.3 万円 |
| 7 | 埼玉県 | 比企郡小川町 | 約 5.2 万円 |
| 8 | 埼玉県 | 比企郡川島町 | 約 6.0 万円 |
| 9 | 茨城県 | 常総市 | 約 6.3 万円 |
| 10 | 埼玉県 | 入間郡越生町 | 約 6.8 万円 |
【実勢価格マップ】関東の「激安ゾーン」を地図で特定！
ランキングの文字だけだとイメージしにくいと思うので、地図にしてみました。 青色のピンが立っている場所が、坪単価10万円以下の「激安ゾーン」です。
拡大して、気になった場所のピンをタップしてみてください。 そのエリアで家を建てるためのカタログ（土地資料）が貰えるようになっています。
関東圏全域の実勢価格
東京都と駅チカの土地を中心に高値で取引されていることが分かります。「青色」に表示されている地域を重点的に見ることで穴場の土地を見つけることが出来ます。
「ただ安いだけじゃない」コスパ最強の街3選
ランキング上位の街は確かに魅力的ですが、安さには必ず理由があります。 いくら土地が安くても、通勤で心身を病んでしまったり、地盤改良で数百万円が飛んでしまっては意味がありません。
そこで、「都内への通勤」と「見えないコスト」のバランスを徹底的に分析した、私が行ったことあるおすすめの「真の穴場エリア」を3つピックアップしました。
①【茨城県 取手市】始発で座って都内へGO！最強のベッドタウン
ランキング外にはなりますが、坪15万円前後で狙えるエリアとして強く推したいのが「茨城県 取手市」です。
千代田線直通・常磐線の「始発駅」であること。不動産価格には「川の壁」という法則があります。
利根川を一本渡って千葉県（柏・松戸）に入ると価格は2〜3倍に跳ね上がりますが、橋を渡るだけで価格は暴落します。 取手駅は始発なので、都心まで座って通勤可能です。「寝ていれば着く」なら、移動時間は苦になりません。「時間」と「広さ」の両方を安く買える賢い選択肢です。
②【埼玉県 行田市・熊谷市】地盤が強くて平坦！建築コストを圧縮
ランキング4位に入っている熊谷市や、隣接する行田市などの埼玉県北エリアです。
災害リスクが比較的低く、土地が平らな場所です。
「安い土地」を探すと、崖地や湿地に行き着くことが多いのですが、関東平野のど真ん中であるこのエリアは平坦地が多いのが特徴です。 高低差がある土地に必要な「擁壁（ようへき）」や、軟弱地盤に必要な「高額な地盤改良費」がかかりにくいため、土地代以外の「余計な費用」を数百万円単位で浮かせられる可能性が高いです。
③【千葉県 富里市・八街市】車好きなら天国！成田空港エリア
ランキング上位の常連エリアです。ここはライフスタイルがハマる人には天国です。
圧倒的な広さと安さを兼ね備えた土地です。
駅までの距離はありますが、その分「100坪」クラスの土地が数百万円でゴロゴロ転がっています。 都内への電車通勤組には不向きですが、車通勤やリモートワーク中心なら、「広い庭で毎週BBQ」「大型ガレージで趣味に没頭」というアメリカンな生活が、家賃以下のローンで実現します。
「安い土地」に飛びつく前に知っておくべき3つの罠
「なんでこんなに安いの？」には必ず理由があります。 不動産の世界に「掘り出し物」はありません。あるのは「相場通りの土地」か「ワケありの土地」だけです。
①「上下水道」が来ていない可能性（隠れコスト）
安い土地の代表的な罠がこれです。 前面の道路に水道管が通っていなかったり、敷地内に引き込まれていなかったりするケースです。
土地の価格がいくら安くても、新たに水道を引き込む工事が必要になれば、軽く100万円〜200万円の追加費用がかかります。 「土地は安かったけど、インフラ整備費を入れたら普通の土地と変わらなかった（しかも工期が伸びた）」というのは、不動産あるあるです。
②「市街化調整区域」という見えない壁
今回のランキング上位に入っているエリアには、「市街化調整区域」と呼ばれる場所が多く混ざっています。
これは簡単に言うと、「ここは農業をする場所だから、原則として家を建てちゃダメですよ」というエリアです。
「農家の分家ならOK」「古くから住んでいる人ならOK」といった厳しい条件をクリアしないと建築許可が降りないことが多く、「買ったのに家が建てられない」という最悪の事態になりかねません。素人判断は絶対にNGです。
③ SUUMOに載っている「安い土地」は売れ残り
これが最大の真実であり、最も知っておいてほしいことです。 みなさんがスマホで見ているポータルサイトの激安土地は、「プロや地元の有力者がスルーした（＝何かしらの欠点がある）残り物」である可能性が極めて高いです。
本当に条件が良く、建築もしやすい「神物件」は、ネットに掲載される前に、不動産屋の「お得意様」や「付き合いのあるハウスメーカー」に水面下で紹介されて一瞬で売れてしまいます。
ネット検索だけで土地を探そうとするのは、「閉店間際のスーパーで、新鮮な刺身を探すようなもの」であることは把握しておきましょう。
【結論】失敗しない激安土地は「ネットに出る前」に押さえろ
前章で「ネットの激安土地は残り物」という話をしましたが、では、本当に条件が良くて安い土地は誰が買っているのでしょうか？
大企業調査員それは、ハウスメーカーを通して「土地探し」を依頼している人です。
不動産屋は、良い土地情報を入手すると、まず付き合いのあるハウスメーカーの営業マンにこっそり流します。
「この土地、御社のお客さんで探している人いませんか？」と。 つまり、ネット検索している時点で、あなたは「良い土地が全て抜かれた後の、残り物争奪戦」に参加させられているのです。
「未公開の土地」を手に入れるための、正しい3ステップ
いきなり不動産屋に行っても相手にされませんが、以下の手順なら「優良顧客」として未公開情報を紹介してもらいやすくなります。
今回のマップで「青いピン（激安エリア）」が立っていた場所をチェックします。
カタログ一括請求サービスを使って、その市町村（例：熊谷市、取手市）に対応しているハウスメーカーの資料を取り寄せます
届いたカタログを見て「ここ良さそうだな」と思ったメーカーに、「このエリアで土地を探しているのですが、御社で紹介できませんか？」と相談します。
これが最短ルートです。 メーカー側も「自社で建ててくれるなら」と、全力で不動産屋のネットワークを使って土地を探してくれます。
まずは「相場の合うメーカー」を見つけるところから
「土地＋建物」の総額を抑えるためには、土地が安いエリアを選ぶのと同時に、そのエリアで安く建てられる（コスパの良い）メーカーを知る必要があります。
カタログ一括請求サービスなら、希望の激安エリアを選択するだけで、そこに対応可能なメーカーを自動でピックアップしてくれます。
- 完全無料
- スマホで60秒で完了
- 大手から地元の優良工務店まで網羅
まずは資料を取り寄せて、「このエリアにはどんなハウスメーカーがあるのか？」から知っていきましょう！ その資料請求が、ネットには出ない「神物件」への近道です。
【Q&A】カタログ請求に関するよくある質問
大企業調査員読者の方からよくいただく質問を、実際に請求してみた私が回答します！
Q. 本当に無料ですか？後から料金を請求されませんか？
このサービスは、提携しているハウスメーカーや工務店からの広告費で運営されているため、利用者がお金を支払うことは一切ありません。契約に至らなかった場合でも費用は発生しませんのでご安心ください。
Q. しつこい営業電話がかかってきそうで怖いです。
申し込みフォームの備考欄や自由記入欄に、「仕事で電話に出られないため、連絡はメールのみでお願いします」と記載しておけば、強引な電話営業を防ぐことができます。 それでも不安な場合は、電話番号の欄に連絡のつきやすい時間帯を指定しておくのも有効です。
Q. まだ建てる時期が決まっていないけど、利用しても大丈夫？
「良い土地があったら検討したい」「まずは相場を知りたい」という段階での利用も大歓迎されています。 土地探しはタイミングが命です。いざ建てようと思った時に手遅れにならないよう、今のうちから未公開情報をストックしておくことを強くおすすめします。
まとめ：土地探しは「椅子取りゲーム」。動いた人から勝っていく
大企業調査員今回はデータに基づいて「関東の安い土地」を調査しましたが、重要なのはこの情報をどう使うかです。
不動産の世界は残酷な椅子取りゲームです。 あなたが「どうしようかな…」と迷っている間に、条件の良い土地は、すでに行動しているライバルの元へ「未公開情報」として流れていきます。
どちらが理想のマイホームに近いかは明白です。 まずは無料のカタログ請求で、あなたの希望エリアにどんな土地が眠っているのか、確かめてみてください。
＼ 完全無料！営業も無し ／